当前，因房屋价格高企，很多人选择租房解决居住问题，承租人虽然对租赁的房屋只有使用权，但是也可能会在租赁房屋后花费不菲进行装修装饰。因承租人装修装饰产生的纠纷，在房屋租赁合同中非常多，由于合同对一般装修物的处理未做明确约定，房屋租赁合同期满后，装修装饰到底应该如何处理呢?
【案例】
梁某某与某网络科技有限公司签订租房合同，约定某网络科技有限公司单位租用梁某某的房屋，建筑面积580平方米，用于公司员工宿舍，租赁期限为三年，合同还约定了其他相关事项。合同签订后，梁某某向某网络科技有限公司交付了房屋。为了方便员工居住使用，某网络科技有限公司需将涉案房屋隔成小间使用，为此与梁某某协商。梁某某去现场查看后，同意某网络科技有限公司进行改建，但要求其在租赁期满后将房屋恢复原状，某网络科技有限公司表示同意。合同租赁期限届满后，某网络科技有限公司欲将涉案房屋交还给梁某某，梁某某要求某网络科技有限公司将房屋恢复原状。某网络科技有限公司遂出资雇佣工人对涉案房屋内的隔墙进行拆除，后因施工问题与周边邻居发生纠纷，未能全部拆除。某网络科技有限公司协商未果后撤出现场，双方发生争议，梁某某遂将某网络科技有限公司起诉至法院，要求其将涉案房屋恢复原状，并支付占有使用期间的费用。
法院经审理认为，涉案双方签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，为有效合同。租赁期满后，梁某某要求某网络科技有限公司将涉案房屋恢复原状，某网络科技有限公司也委托施工人员对涉案房屋装饰装修进行拆除，因工人在拆除过程中，与涉案房屋的相邻方发生矛盾，未能拆除完毕，致使未能恢复原状，至今未能将房屋按原状交付梁某某，给梁某某造成的损失是持续性的，其应承担相应的民事赔偿责任，遂判决支持了梁某某的诉讼请求。
法舟律师事务所张虎律师对租赁房屋期满后装饰装修问题给出如下法律意见：
根据合同法、房屋租赁司法解释等规定，对于租赁合同期满后，对房屋的装修装饰的处理，应当从两个方面分析。
一是未经出租人同意的装修装饰。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
从上述的法律规定来看，如果承租人未经出租人同意就对房屋进行装修装饰，本质上是合同违约行为，不考虑装修装饰是否能给房屋带来增值，也不考虑租赁合同是否到期，出租人有权要求承租人恢复原状，如果因装修装饰给出租人造成损失的，还可以要求赔偿损失。
二是经出租人同意的装修装饰。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
从上述规定来看，对于承租人经出租人同意的装修装饰，在租赁合同期满后，如何处理又分两种规定：首先，有约定的按约定。例如，约定房屋租赁合同期满后，出租人给予承租人一定的补偿，这种约定当然有效，受法律保护;其次，对装修装饰没有约定的，期满后装修装饰归出租人所有，无须给予承租人补偿。这是因为，承租人可以根据租赁期限的长短自愿选择是否装修装饰，租赁合同期满后即视为对装修装饰的价值已享用完，不能再要求出租人给予补偿。
张虎律师提醒，在实际生活中，经常会出现出租人主张，要求承租人恢复原状或赔偿损失以抗辩承租人有关补偿装饰装修费用的情形。首先，承租人在租赁期间，想要对房屋进行装修装饰，一定要书面征得出租人的同意，否则将承担对自身不利的法律后果。其次，无论是否经过出租人同意的装修装饰，承租人和出租人可以在租赁期满后就装修装饰物的归属、补偿等自愿达成协议，这种情况在现实中非常多。例如，承租人虽未经出租人同意而对房屋进行装修装饰，但装修装饰确实给房屋带来极大的增值，双方协商一致并对承租人进行补偿的，这种约定有效。
